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04.マンションの適正価格って?

マンション例04

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これはいつでも最大にして難しい問題。

まずは広さ、そして、利便性(交通など)。この二つが大きな柱であることは間違いないし、ほぼこの二つで相場がわかるモノ。でも、それに加えて建物の構造や販売者・施工者などによっても違いが出てくるでしょうねぇ。

中古の場合はそれに加えて希少性なども加わるし、管理の状態も意味を持ってくるでしょう。

そして、最後に大きいのはその時々の景気。

万子音亭が初めてマンションを買ったのはバブルが崩壊して数年。景気は下り坂を転がり落ちてマンション価格も暴落。おおお、これはチャンス!と思ったのが、早とちり。結果的にはその後さらに落ち続け、万子音亭が買ったマンションはわずか数年で価値はさらに半分に。他の部屋が中古物件として売り出される値段を見るたびに、悲しかったぁ…。

万子音亭が買うとき、専門家達は「今が景気の底。いまマンションはお買い得!」としきりに言ってたなぁ…。ん?今も業者さんは言ってるゾ。(爆)

ま、まじめな話、その時代、マンション相場の底はその数年後、2000年あたりでしたネ。

景気の見極めは難しい。それが実感。

ただ、万子音亭は「信じられないくらい高い授業料だった!」と思った上でこうも考えたんですヨ。

「一生賃貸でいる場合と比較計算して、こちらが得だと思えば納得できるかな」

そうそう。悔し紛れだけれど、マンション、そのとき住み替えれば損だけど、そのまま住み続ければ20数年後、元がとれると考えればいいのデス(さらに、その後賃貸に出すのも手)。

つまり、万子音亭が子供の頃によく言われた「マンションは転売して買ったときより高く売る。それで住み替えるのだ」という公式は今はなかなか成り立たない。その事実をしっかりと頭に入れること。それを大前提にしてマンション購入をするということが、今の時代、精神的にも大事なんじゃないですかねぇ。

さて、では一体どのくらいの価格で買えるのか…。

まずは自己資金が大切。万子音亭の場合、妻ががこつこつ貯めていた貯金がありました。妻よ、ありがとう。これは「救いの神」。頭金が「そこそこ」あるのとないので、その後の返済資金計画が大幅に違ってくるんですよ。住宅ローンっていうのは、最初のウチは利息を返すだけで、ほとんど借りたお金そのものは返済できてないのデス。長期になればなるほどそうです。だから、短い期間でいかに「パッ」と返すか…それが重要なのですヨ。

だから、「できる限り頭金を貯めておけ!」というのは大事なアドバイス。

その上で一般的に言われるのはローンを組むなら年収の5倍までという言い方。

でもね、これは生活をかなり切り詰めなければならないのです。

万子音亭の知り合い(金融専門家)はこう宣言してましたよ。

「年収の3倍なら生活も余裕ができる。4倍ならぎりぎり。5倍は子供さんの教育費などを考えると危険。」

さらに、その専門家、恐ろしくもおもしろいことを…。

「よく不動産屋さんや銀行で、あなたの年収ならローンはここまで組めます…と言うじゃないですか。「大丈夫です」って。あれって、あなたの生活が大丈夫って意味じゃないからね。いざあなたが破産しても我々銀行の方はここまでだったら取り返せるので「大丈夫です」って意味だから。勘違いしちゃだめだよ。」

妙にリアリティが…ありますねぇ。くわばらくわばら。

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