マンション購入失敗＆成功体験記
～万子音亭(ﾏﾝｼｮﾝﾃｲ)Ａ助の教訓～
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０６．ローンの返済で気をつけること～万全の構えはある？

さらに万子音亭夫婦が経験したマンション価格に関するポイントを…。

そもそも住宅ローンって、言ってみれば金利の固まり。

例えば、３５年かけてローンを借りるとするでしょ？すると、本来借りた額の倍を返さなくちゃならなくなるわけ。３０００万円借りると３５年かけて６０００万円返す・・・単純に考えればそういうものなんですヨ。つまり金利分として３０００万円が上乗せされる。

でも、ここで技が。それを頑張って「前倒しの返済」をすることによって、例えば、１０年で完済すれば、支払わなければならない金利分を３０００万円から１０００万円くらいに減らし、トータルの支払いを４０００万円くらいにすことができる…。

知ってました？だからローンを返しながらも同時に貯金をして「前倒し返済」する。長期にわたるローンを組んだ場合はまず前提条件として考えるべし。

だから、月々返済にぎりぎりの額となるようなローンを組んではいけないし、そもそもアホらしい！

マンションの買い換えを経験した万子音亭は不幸にも２度、住宅ローンを組んだのです。幸い「前倒し返済」のおかげで無事、最初のローンを返した直後から次のローンへ。「最悪の選択」と言われる多重ローンとならなかったのでどうにか生活してます。

ここでは万子音亭がどうローンに向き合ったかを書いておきますネ。まず最初にテーマ。

・年収の３倍なら安心

これは適正価格にも書いたけれど、よく言われることですねー。万子音亭の場合、貯め込みタイプの「シッカリ女房」がいたおかげで、頭金が多く、最初のローンはこの範囲に無事収まりました。

（余計な話だけど…彼女は「自分は結婚できる器量もないので（いやいや、ホントは器量よしです…Ａ助談）将来一人で生きていく」と思っていたらしく、万子音亭Ａ助と出会う前は毎日の食事を削って貯金。だからデートの時は栄養不足でしょっちゅう失神。万子音亭が毎度毎度飯を作って食わせたのが結婚の決め手になったとか（笑））

実際、３倍以内であれば、毎月の返済をしても、結構ゆとりのある生活ができました。海外旅行やらなにやらで贅沢な生活を送ることも可能。また、贅沢を押さえて、後述の前倒しの返済をするというのも大切。万子音亭はこの方法を選び、予定よりもずっと早くローンを返済することができました。やっぱり、この範囲のローンだと安心かな。

一方、別の項目に書いた深刻な事情により２度目のマンションを購入、こちらはローンが年収の４倍強。さすがに３倍のときほどゆとりはなく、生活のいろんな部分でコストを削減することに。実感として、やっぱり厳しい。

今回も前倒し返済をしようと努力しているので、そうなると月によっては逆に貯金をくずして…という綱渡り的なことも。これが５倍になると相当きついだろうなぁと実感。

・入念なシミュレーションを

これは相当やりましたねぇ。生活費を洗い出し、月々ここまでは返せるというシミュレーションです。 で、意外に思うかもしれませんが、このシミュレーション、頭の中「だけ」で考えると思わぬところで躓きます。 例えば、入念なはずだったシミュレーション、実際にローンを返済しはじめて「あれ、現実は出費がもっと多い！今月はもう予定をオーバーしているぞ！なんで？？？」という時が。理由はなんと医療費。万子音亭夫婦二人とも同時に病気なった月、医療費が１万円を超えてしまったんですヨ。そのことによるオーバー。確かに、シミュレーションの時、自分たちが病気になった場合なんて計算していなかった！一方で、もしも過去の家計簿をしっかりと見て、病気になったときのものを見ていればそれも組み込めていたでしょう。

つまり、シミュレーションは頭の中だけで行わず、しっかり過去のデータを長期にわたり見ておくことが必要というワケ。

また、ぎりぎりで計算せず、多少、ゆとりを置いて計算しておかなければならないと実感したキチョーな経験でした。

・頭金の確保

頭金というのは２つの意味で重要。

１　頭金の額によって、ローンの総額が左右される。つまり手持ちの頭金によって自分たちが購入できる物件の値幅が決定されマス。頭金が大きければ大きいほどより良い高額の物件を手に入れられる可能性が出てくるわけです。

２　同じ額の物件を買うにしても、頭金が大きければローンが小さくなる。当たり前だけど、ローンというのは実際に返済する額の大部分が金利。その金利の部分も小さくなるわけで、無駄に払うお金が少なくて済みます。同様に、長期のローンになればなるほどその無駄が増えるわけで、ローンを短期にして出費を押さえる意味でも、頭金は重要なのです。

・ゆとり返済やステップローンなどのシステムは駄目

ある年、住んでいるマンションで部屋を手放して引っ越していく家族の数が突然増えたんですヨ。みんなこのマンションがイヤになった？と思ったんですがよくよく話を聞いてみると違いました。みなさん、ゆとり返済などでローンを借りていた人たちだったんです。

ゆとり返済というのは長期にわたるローンのうち最初の５年とか１０年程度、金利を低く抑え、その後金利が高くなるというタイプのローン。

日本の多くの会社は今まで年功序列。つまり、若いうちは収入が低くとも、毎年収入が確実にあがっていく。その収入モデルがあったために考えられたシステムなんですねぇ。ところがご存じのようにここしばらくで社会構造がすっかり変化してしまい、もはや年功序列も怪しい時代に。むしろ収入が下がるということも多くなってきました。

そーなると大変！実際、手放された人たちは収入が期待ほど伸びず、ローンを払えなくなってしまったということらしいのです。

それがちょうど５年目であり、当時新築で買ったマンションに入居された皆さんが一斉に苦しくなって売却せざるを得なかったというわけです。その頃、地価は下り坂。せっかく買ったマンションも１／２近くに値段が下がってたので、それを売らざるを得なかった方々の辛さやくやしさは大変なものだったのではないかと想像しますヨ。

今後経済が持ち直したとしても、年功序列が復活するというのは考えにくいです。そうなると、「ゆとり返済」タイプのローンは避けた方がいいと我々は思いますねぇ…。

・固定金利が安心

ローンには一般的に「変動」金利と「固定」金利があります。

ローンの返済期間、ずっと同じ金利で支払いを続けるのが固定金利。

その時々の市場金利にあわせて見直していくのが変動金利。金利が安くなれば安くなるほど有利ですが、いつ金利が上がるかもしれないというリスクを常に負うわけですねぇ。

一方、固定はリスクが少ない分、初めから金利は高めに設定。短期決戦で支払い終わるローンであれば、金利の低い現在、変動金利で問題ないんでしょうが、多くの人は万子音亭のように限度ぎりぎりの３５年ローンなどを組むでしょう。そうなると固定という選択肢に…。

ただ、冒頭に書いたように、固定金利で返していきながらも、頑張って貯金を続け、前倒しで返済して期間を短くしていけば結果的に金利分の支払いを大きく減らすことができるので、この方法で借りるというのを万子音亭は選択したわけです。

・一刻も早く返していこう　前倒しと天引き

その「前倒し返済」、事前に各銀行を比較して調べておくことを強く勧めますヨ。というのも、その手数料、驚くほど銀行によって違うんです。万子音亭は貯金をためていきながら、小口で何度も前倒し返済を行っているので手数料というのは大きいんです。また、窓口で手続きを行うと高くつきますが、インターネットで手続きすると手数料が相当低くなる銀行も。ローンを選ぶ際、この点も大きな要素になりますネ。しっかりとチェックしましょう。

もう一つ。前倒し返済のための貯金ですが、「お金にゆとりができたら前倒ししよう」と思っていると、いつまでたっても出来ないもんです。万子音亭は毎月強制的に「天引き」などの方法で「バラ基金＝（将来が）バラ（色に！なる）基金」などと勝手に名付けて貯めていっています。最初のうちはこんなことをしていなかったので、そにかく貯まらない！従って滅多に前倒しはできませんでしたねぇ。「これではイカン！」とあるとき二人で相談して、現在の「天引き」システムにしたわけです。毎月の生活はつらくなるけれど、その部、将来の「バラ色！」を目指すためなので我慢我慢。

・多重ローンは絶対に駄目！

「地獄やで！」とその関西出身の友人は話してくれましたが、たしかに通常１つで大変なローンを２つというのは「絶対に無理」。そんな状況なら住み替えは止めろ！と強く言っていました。「まちがいなくゴールは自己破産や…」。

ま、普通は銀行のローン審査で多重であれば貸してもらえないものですが…、念のため。

・必ず口座にすぐに動かせるお金を

もう一つ。
みなさんがまだ前途の明るい２０代や３０代前半なら問題ありませんが、万子音亭のように先行きの見えない４０代とか５０代であれば…。

つねに動かせるまとまったお金を用意しておいた方がいいです。つまり、毎月のローン返済で家計は大変ですが、それとは別に数十万以上のお金をすぐに引き出せる「普通」口座に、常に入れておくことをオススメしますヨ。

万子音亭Ａ助は数年前父親が癌になりました。突然のことでしたが、遠距離に住む故、毎月の帰省やらその他で相当の出費に。当時、もしものことを考えて「枕基金＝（介護で目の前が）真っ暗（になった時の）資金」とこれまた勝手に名付けた普通口座を作っていたので助かりました。この口座を作り出すため、相当難渋しましたが…。結果的に…いやぁ、ホントに助かりました！

よく銀行口座を沢山作るのはやめようと言うけれど、こうして分散して様々な口座を「目的別」に作っておくというのは悪くないですねぇ…。人間って不思議なもので、口座の目的を意識すると、その口座から簡単には出金できないもんです。精神的なストッパーになるんですねぇ。

ローンを返済している期間だからこそ、介護や病気などは経済的に相当な痛手に。でも、年齢故に、そうした事態は必ず起きる！そう思って、まとまった額を確保しておくことは。絶対に必要だというのが万子音亭の強い、強ぉぉぉぉぉ～～～～い思いです。